2022年一季度我国房地产总结与展望（上篇）
04
城市篇
二三线同比跌43%加速下行
二季度料部分企稳
2022年一季度，全体楼市惨白收场：受商场下行低迷行情影响，房企“躺平”心态严峻，推盘活跃性较低，全体推货量高位回落创3年同期新低；受此影响，成交全体接连下行，返乡置业“失约”，即便3月有“复苏”痕迹，环比持增，但单月和累计同比仍为负值，从中心到当地方针“春风”的利好效应没有在成交层面有显着体现。分能级来看，一线求过于供，高热接连，即便方针“高压”也难抑居民购房热心；二三线稳中有降，分解加重：西安、郑州、成都和南京等一季度累计同比降幅已收窄至20%以下，而武汉、厦门、南宁、徐州、宁波、长春、常州、东莞、杭州等一季度累计仍同比下降超50%。
预判二季度，咱们以为，跟着中心“两会”定调，五部委发声安稳房地产，到各级当地政府出台包含降首付、扩展公积金、降房贷利率等一系列办法，预期部分城市成交有望企稳，同比降幅有进一步收窄，不过“强者恒强，弱者积弱”的分解格式不会产生根本性反转：中心一二线、强三线城市需求仍旧坚硬，成交预期高位坚持；相较而言，弱二线和广阔缺少根本面支撑的三四线下行压力仍旧较大，步履维艰。
总结
01
新房供给：高位回落显着不及上一年同期，仅一线相对“坚硬”（本节有删减）
2022年一季度全国商品住所供给疲软，商场低迷行情叠加传统新年营销冷季使得房企推盘活跃性较低，“躺平”心态严峻。据CRIC监测，前2月133个要点城市新增供给3509万平方米，同比下降48%，乃至较2020年（新冠疫情武汉迸发）同期降幅也达到了15%。不同能级城市呈现出显着的分解行情，仅一线坚持了杰出的供货节奏，尽管供给量不及2021年同期，但仍显着好于2020年和2019年同期，二三线稳步回落，全体供给量降至前史低位。
1、前2月新增供给创3年同期新低，一线推盘仍处前史高位（本节有删减）
前2月，4个一线城市商品住所新增供给面积317万平方米，同比下降16%，较2020年和2019年同期增幅别离达到了107%和29%。上海迎来“供给大年”放量显着，前2月新增供给191万平方米，创2019年以来同期新高，乃至前2月月均较上一年四季度月均增幅也达到了18%。
29个要点二线城市前2月商品住所供给量为1220万平方米，较2021年和2019年同期均下降47%，较2020年同期也下降23%。供给缩量最为显着，2022年前2月月均较2021年四季度月均降幅达71%，在不同能级中居首。
100个三四线城市商品住所供给面积1972万平方米，同比下降51%，较2020年同期降幅也达到了17%。各城市同比跌多涨少，仅有漳州、安庆、汕头、金华、桐庐、吉林、连江、济宁、福清、贵港、海宁等11个城市同比持增，全体供给好于上一年同期。
农业乡村部最新监测数据闪现，2024年第16周（即2024年4月15日-4月19日），全国16省（直辖市）瘦肉型白条猪肉出厂价格总指数的周平均值为每公斤19.90元，同比上涨11.8%，但较上星期涨幅收窄0.3个百分点。
与此同时，农业乡村部数据闪现，该周国内瘦肉型白条猪肉出厂价格环比微跌。散养户和规划饲养场因忧虑后市而活跃出栏大体重生猪，而跟着气候转热，大体重生猪（140公斤以上）的需求量削减，生猪价格跌落。
农业乡村部指出，猪肉终端消费仍显缺乏，加之贱价冻品猪肉进入商场对鲜品白条猪肉出售发生晦气影响。供增需减带动4月份猪肉价格微跌。
此外，我国大宗产品商场剖析组织卓创资讯剖析师马丽媛指出，2024年4月国内白条猪肉及切割品价格出现缓跌走势。据统计，到2024年4月24日，全国瘦肉型白条猪肉成交均价19.12元/公斤，较月初跌落2.65%，较上一年同期上涨2.91%。
不过与4月份比较，此前的2024年一季度，生猪价格曾一度迎来了阶段性的上涨，商场为此评论剧烈。那么跟着生猪去产能效果的逐步闪现，生猪价格是否迎来拐点，何时迎来拐点？
稍早前的4月16日，农业乡村部明确指出，跟着生猪去产能效果的逐步闪现，能繁母猪存栏量、中大猪存栏量和重生仔猪数量都出现出显着的下降趋势。
据农业乡村部数据，到一季度末，全国生猪存栏40850万头，同比下降5.2%；一季度全国生猪出栏19455万头，下降2.2%，猪肉产值下降0.4%。
国家统计局副局长盛来运表明，生猪价格有望在低位温上升。
不过，值得注意的是，一季度生猪出栏下滑也与2023年四季度国内生猪疫病加剧，以及新年前生猪会集出栏有关。
此外，一季度生猪出栏同比下降2.2%，而猪肉产值同比仅下降0.4%。因而农业乡村部也指出，一季度职业全体压栏增重，使得生猪出栏体重同比上升，根本对冲了生猪出栏量的下滑，使得猪肉产值全体根本相等，相对安稳。因而，二季度生猪饲养主体仍是要亲近重视前期压栏生猪出栏释放对供给端的压力。
就猪价的拐点，我国农业科学院北京畜牧兽医研究所研究员朱增勇告知界面新闻，其实更多是猪价局势好转的拐点，从猪价低迷进入常态动摇的改变，从全职业亏本进入职业正常盈余区间，但并非是周期性持续上涨的拐点。
朱增勇进一步解说，能繁母猪降至4000万头以内，产能就现已挨近供需根本平衡。拐点不是说猪价必定要持续上涨才叫拐点，工业进入良性循环，例如饲养有必定赢利，猪肉供给足够、肉价适合，从工业低迷进入工业良性循环，这也是一个拐点。
布瑞克·农产品集购网高档剖析师徐洪志对猪价的拐点有别的的观点，他表明猪价还没有到拐点，至少是根据不行充沛。
徐洪志剖析，现在生猪存出栏虽然是同比下降的，但上一年同期原本便是供需过剩的情况，仅凭存出栏同比小幅下降来判别猪价拐点现已到来，根据不行充沛。并且决议猪价的最直接仍是猪肉供给量，猪肉产值按统计局数据只同比下降0.4%，还阐明不了太多问题。
徐洪志还指出，其次，除了猪肉以外，其他肉蛋奶产值全都是增加的，猪肉在肉类供给结构中的位置有显着下降，这意味着代替消费对猪肉价格的影响效果会有所增强。换言之，牛羊肉和禽肉等的增量会添补猪肉的减量，然后按捺猪价的上涨。
布瑞克·农产品集购网预猜测，后期猪肉价格走势会在一个相对上一年更高一点的区间重复震动磨底，不太或许不间断地一向涨上去。
此外，卓创资讯指出，结合上游产能及前期猪病等要素归纳计算，5-6月适重猪源较前期削减。但由于3月开端商场压栏惜售及二次育肥现象增多，5月为大猪会集出栏时期。考虑业界有必定看涨预期，饲养端不乏有持续压栏至6月份的或许。全体来看，估计5月鲜品猪肉供给或相对富余，6月供给环比有所下降。